La location de compteur n'est pas récupérable - Agissons ensemble

Location de compteurs et équipements de comptage par les bailleurs sociaux : illégalité, risques et voies d’action

🚨 1. Constat : une pratique systémique, illégale et lucrative

De nombreux bailleurs sociaux facturent aux locataires :

•             la location de compteurs d’eau,

•             la location de sous-compteurs,

•             la location de modules radio,

•             la location de répartiteurs de chaleur,

•             la location de passerelles de télérelève,

•             des abonnements internes inventés,

•             des amortissements déguisés.

👉 Aucune de ces facturations n’a de base légale.

👉 Toutes constituent des charges illégales.

Ces pratiques permettent aux bailleurs de transformer un investissement immobilier (qui leur incombe) en rente annuelle sur les locataires, en violation directe du droit.

⚖️ 2. Base juridique : l’interdiction est totale et sans ambiguïté

📌 2.1. Décret n°87‑713 du 26 août 1987

Ce décret fixe exhaustivement la liste des charges récupérables.

Tout ce qui n’y figure pas est strictement non récupérable.

👉 La location d’un compteur, d’un répartiteur, d’un module radio, d’un système de télérelève n’y figure pas.

📌 2.2. Jurisprudence constante

Les tribunaux rappellent régulièrement que :

•             un bailleur ne peut pas refacturer un investissement,

•             un bailleur ne peut pas créer de charges hors décret,

•             un bailleur ne peut pas imposer un service non demandé,

•             un bailleur ne peut pas facturer un équipement dont il reste propriétaire.

📌 2.3. Code de la consommation – pratiques commerciales trompeuses

Art. L.121‑1 :

Est trompeuse toute pratique consistant à présenter comme obligatoire une prestation qui ne l’est pas.

👉 Facturer une “location obligatoire” de compteur = pratique commerciale trompeuse.

📌 2.4. Code civil – enrichissement sans cause

Le bailleur ne peut pas s’enrichir en facturant un service inexistant, non demandé, ou illégal.

🧨 3. Analyse juridique offensive : pourquoi ces facturations sont illégales

❌ 3.1. Le bailleur n’a pas le droit de louer un compteur

Les compteurs appartiennent :

•             aux gestionnaires de réseau (eau, gaz, électricité),

•             ou au bailleur lui-même.

Dans les deux cas :

•             il n’a pas le droit de facturer une location,

•             il n’a pas le droit de facturer un amortissement,

•             il n’a pas le droit de facturer un abonnement interne.

❌ 3.2. Le bailleur ne peut pas refacturer un investissement

Installer des compteurs, modules radio, répartiteurs = travaux d’investissement.

👉 Les investissements sont à la charge exclusive du bailleur.

❌ 3.3. Le bailleur ne peut pas imposer un prestataire

La location de matériel via un prestataire (Techem, Ista, Brunata, etc.) ne peut pas être imposée aux locataires.

❌ 3.4. Le bailleur ne peut pas facturer un service non demandé

La télérelève, les modules radio, les passerelles, les abonnements internes ne sont pas des services rendus au locataire.

💣 4. Risques juridiques majeurs pour le bailleur

🔥 4.1. Remboursement massif des sommes indûment perçues

Sur 3 ans (prescription des charges locatives).

Dans les résidences, cela représente souvent des dizaines de milliers d’euros.

🔥 4.2. Condamnation pour pratiques commerciales trompeuses

Si le bailleur présente la location comme obligatoire.

🔥 4.3. Condamnation pour enrichissement sans cause

Le bailleur a perçu une somme sans base légale.

🔥 4.4. Injonction judiciaire de cesser la facturation

Avec astreinte financière.

🔥 4.5. Atteinte à la réputation et risque de mobilisation collective

Les bailleurs sociaux sont particulièrement sensibles à :

•             la presse locale,

•             les élus,

•             les associations de locataires,

•             les collectifs.

🛠️ 5. Stratégie offensive pour les locataires

Phase 1 — Extraction des preuves

•             Demander tous les contrats (Techem, Ista, Brunata, etc.).

•             Demander toutes les factures.

•             Demander le détail des charges.

•             Demander la justification juridique de la location.

👉 90 % des bailleurs sont incapables de fournir ces documents.

Phase 2 — Mise en demeure juridique

Lettre recommandée exigeant :

•             arrêt immédiat de la facturation,

•             remboursement des sommes indûment perçues,

•             communication des justificatifs.

Phase 3 — Saisine de la CDC

La Commission départementale de conciliation donne très souvent raison aux locataires.

Phase 4 — Action judiciaire

Devant le tribunal judiciaire :

•             remboursement,

•             dommages et intérêts,

•             cessation de la facturation.

Phase 5 — Mobilisation collective

•             Assemblée de locataires,

•             communiqué de presse,

•             interpellation des élus,

•             campagne d’affichage dans les halls.

🧱 6. Conclusion offensive

La location de compteurs, sous-compteurs, modules radio, répartiteurs ou systèmes de télérelève est illégale, non récupérable, et constitue une pratique abusive.

Les bailleurs sociaux qui la pratiquent s’exposent à :

•             des remboursements massifs,

•             des condamnations judiciaires,

•             des sanctions pour pratiques trompeuses,

•             une mobilisation collective qui peut leur coûter bien plus que les sommes récupérées.

ARGUMENTAIRE POUR LA CDC

Contestations des charges : location de compteurs, sous-compteurs, modules radio, répartiteurs et équipements de télérelève

🎯 1. Objet de la contestation

Les locataires contestent la facturation par le bailleur de :

• locations de compteurs ou sous-compteurs,
• locations de modules radio,
• locations de répartiteurs de chaleur,
• locations de passerelles de télérelève,
• abonnements internes liés au comptage,
• amortissements déguisés sous forme de “location”.

Ces facturations apparaissent dans les charges récupérables, alors qu’elles sont strictement illégales.

⚖️ 2. Cadre juridique applicable

📌 2.1. Décret n°87‑713 du 26 août 1987

Ce décret fixe de manière exhaustive la liste des charges récupérables.

👉 Aucune location de matériel de comptage n’y figure.
👉 Aucun amortissement n’y figure.
👉 Aucun abonnement interne n’y figure.

Seul est récupérable :

• l’entretien des répartiteurs de chaleur (art. 2-b),
• le relevé des compteurs (si prestataire externe).

Jamais la location.

📌 2.2. Jurisprudence constante

Les tribunaux rappellent que :

• un bailleur ne peut pas refacturer un investissement,
• un bailleur ne peut pas créer de charges hors décret,
• un bailleur ne peut pas facturer un équipement dont il reste propriétaire,
• un bailleur ne peut pas imposer un service non demandé.

📌 2.3. Code de la consommation – pratiques commerciales trompeuses

Art. L.121‑1 :
Est trompeuse toute pratique consistant à présenter comme obligatoire une prestation qui ne l’est pas.

👉 Facturer une “location obligatoire” de compteur = pratique commerciale trompeuse.

📌 2.4. Code civil – enrichissement sans cause

Le bailleur ne peut pas percevoir une somme sans base légale.

🧨 3. Analyse juridique : pourquoi ces facturations sont illégales

❌ 3.1. La location de compteurs est illégale

Les compteurs appartiennent :

• aux gestionnaires de réseau (eau, gaz, électricité),
• ou au bailleur lui-même.

Dans les deux cas :

• le bailleur n’a pas le droit de louer un équipement dont il est propriétaire,
• le bailleur n’a pas le droit de refacturer un investissement,
• le bailleur n’a pas le droit de créer une charge non prévue par le décret.

❌ 3.2. Les modules radio, passerelles et systèmes de télérelève ne sont pas récupérables

Ce sont des équipements techniques, relevant :

• de l’investissement,
• de l’amélioration,
• ou de la gestion interne du bailleur.

👉 Aucun texte ne permet leur refacturation.

❌ 3.3. Les répartiteurs de chaleur : seule l’entretien est récupérable

Le bailleur peut récupérer :

• l’entretien,
• le relevé.

Il ne peut pas récupérer :

• la location,
• l’amortissement,
• les modules radio,
• les passerelles,
• les abonnements internes.

❌ 3.4. Le bailleur ne peut pas imposer un prestataire

Les contrats avec Techem, Ista, Brunata, etc. sont des contrats internes du bailleur.
Ils ne peuvent pas être refacturés aux locataires.

💣 4. Exigences des locataires devant la CDC

Les locataires demandent :

✔️ 4.1. L’arrêt immédiat de la facturation illégale

Suppression des lignes suivantes :

• location de compteurs,
• location de sous-compteurs,
• location de modules radio,
• location de répartiteurs,
• location de passerelles,
• abonnements internes,
• amortissements déguisés.

✔️ 4.2. Le remboursement des sommes indûment perçues

Sur 3 ans, conformément à la prescription des charges locatives.

✔️ 4.3. La communication des justificatifs obligatoires

Le bailleur doit fournir :

• les factures réelles,
• les contrats avec les prestataires,
• la justification juridique de la récupération.

👉 En l’absence de justificatifs, la charge est automatiquement non récupérable.

✔️ 4.4. La mise en conformité pour les exercices futurs

Engagement écrit du bailleur à :

• cesser la facturation illégale,
• corriger les appels de charges,
• respecter le décret de 1987.

🔥 5. Argument final à présenter en séance

Voici une formulation courte, percutante, à utiliser oralement :

« La location de compteurs, sous-compteurs, modules radio, répartiteurs ou passerelles n’apparaît nulle part dans le décret de 1987.
Le bailleur n’a pas le droit de créer des charges hors décret, ni de refacturer un investissement, ni de louer un équipement dont il reste propriétaire.
Nous demandons donc l’arrêt immédiat de ces facturations, leur suppression des charges récupérables et le remboursement des sommes indûment perçues sur les trois dernières années. »

🧱 6. Conclusion

La position juridique est solide, documentée, et incontestable.
La CDC, dans la majorité des cas, donne raison aux locataires sur ce type de facturation.