Charges récupérables gardiens; à quelles conditions et combien ? Mémo juridique

MÉMO JURIDIQUE

La récupération des charges relatives aux gardiens et employés d'immeuble

I. Cadre juridique applicable

La récupération des charges locatives est strictement encadrée par :

• le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixant la liste limitative des charges récupérables ;
• la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, notamment ses dispositions relatives à la régularisation des charges, à la consultation des pièces justificatives et à la prescription.

Le bailleur ne peut réclamer au locataire que les charges expressément prévues par ces textes.

II. Rémunération du gardien ou de l'employé d'immeuble

Le décret prévoit que la rémunération du gardien ou de l'employé d'immeuble peut être récupérée uniquement dans les conditions qu'il fixe.

La récupération dépend :

• des tâches réellement effectuées ;
• de leur nature ;
• de leur exécution effective.

La récupération n'est donc jamais automatique.

III. Conditions de récupération

La récupération concerne uniquement les tâches prévues par le décret :

• nettoyage des parties communes ;
• élimination des ordures ménagères.

Lorsque ces prestations sont assurées conformément aux conditions fixées par le décret, une partie seulement de la rémunération peut être récupérée.

Les pourcentages généralement appliqués sont :

IV. Intervention d'un tiers

Lorsque tout ou partie des prestations récupérables est assuré par :

• une entreprise de nettoyage ;
• un prestataire extérieur ;
• un autre salarié ;

la récupération des sommes réclamées au titre de la rémunération du gardien ou de l'employé d'immeuble peut être remise en cause.

Chaque situation doit être appréciée au regard des tâches effectivement réalisées.

V. Jurisprudence

La Cour de cassation rappelle régulièrement que le bailleur doit démontrer que les conditions de récupération sont réunies.

Cass. 3e civ., 19 mars 2008, n° 07-10.720

Le caractère récupérable dépend des tâches effectivement exécutées.

Cass. 3e civ., 17 décembre 2013, n° 12-26.739

Le partage des tâches avec un tiers peut remettre en cause la récupération.

Cass. 3e civ., 17 décembre 2013, n° 12-26.813

Le bailleur doit démontrer que les tâches récupérables sont effectivement accomplies conformément aux exigences légales.

VI. Charge de la preuve

Conformément au droit commun de la preuve, il appartient au bailleur de démontrer que les charges réclamées sont récupérables.

En cas de contestation, il doit produire les justificatifs permettant de vérifier :

• les tâches réellement effectuées ;
• les modalités d'exécution ;
• le calcul des sommes récupérées.

VII. Pièces justificatives

Le locataire peut demander à consulter les pièces justificatives des charges, notamment :

• contrat de travail ;
• bulletins de salaire ;
• factures des prestataires ;
• décompte annuel ;
• budget prévisionnel ;
• répartition des charges.

Ces pièces doivent permettre de contrôler le calcul effectué par le bailleur.

VIII. Points de contrôle

Avant toute régularisation de charges, il convient de vérifier :

• la nature exacte des tâches réalisées ;
• l'identité de la personne ayant exécuté ces tâches ;
• l'existence éventuelle d'une entreprise extérieure ;
• l'absence de double facturation ;
• le calcul du pourcentage récupérable ;
• la cohérence entre les justificatifs et le décompte.

IX. Prescription

En application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, l'action en répétition des charges indûment versées est en principe soumise à un délai de prescription de trois ans.

X. Conclusion

La récupération des charges relatives aux gardiens et aux employés d'immeuble est strictement encadrée par la réglementation. Le bailleur doit établir que les conditions prévues par le décret du 26 août 1987 sont réunies et être en mesure de justifier les sommes réclamées. En cas d'insuffisance des justificatifs ou de non-respect des conditions légales, le locataire est fondé à contester les charges et à demander, le cas échéant, la restitution des sommes indûment perçues dans le délai de prescription applicable.

Cas particulier des bornes d'apport volontaire (BAV)

Lorsque la collecte des déchets est assurée par des bornes d'apport volontaire utilisées directement par les occupants, le gardien ou l'employé d'immeuble n'exécute plus nécessairement la mission d'élimination des ordures ménagères prévue par le décret du 26 août 1987. Le bailleur doit alors démontrer que cette mission est toujours effectivement réalisée pour pouvoir en récupérer le coût. À défaut, la récupération de cette part de rémunération peut être contestée.